묻지마 부동산 투자의 시대가 끝나가고 있습니다. 이제는 철저하게 내재 가치를 지니는 부동산을 선택해야 한다. 노원구 상계동 불암현대 아파트 가격 하락에서도 이것이 분명해졌습니다.
42평이 7.5억
호갱노노 실거래가를 살펴보면 상계동 불암현대 아파트 42평이 7억5000만원에 거래됐습니다. 계약일은 4월 20일이고, 층수는 1층입니다. 직전 실거래가는 9억9000만원이었습니다(22층, 21년 9월).
직전 거래가 너무 높은 가격에 체결된 영향도 있지만, 지난해 7월 거래된 1층 가격만 해도 7억9000만원이었습니다. 이 아파트가 다시 9억대로 뛰긴 어려워 보입니다.
네이버에 올라간 매물은 호가가 13억원까지 나와있지만, 터무니업는 가격이라고 봅니다. 가장 낮은 가격이 9억원이고, 급매로 나와 있습니다. 누가 9억이 물건을 가져갈진 의문입니다.
불암현대 앞에는 4호선 당고개역이 있습니다. 당고개역은 4호선의 종착역이었지만, 노선이 연장되면서 별내를 거쳐 진접역까지 가게 됐습니다. 당고개역 중심으로 유동인구가 늘어날 가능성도 있지만, 집값이 크게 오를 호재는 아니죠.
그렇다고 재건축 가능 물건도 아닙니다. 연식은 24년차이지만, 용적률이 348%이고, 세대수도 800여 세대에 불과합니다. 이번 가격 하락은 너무 많이 오른 단지에 대한 조정이라고 생각됩니다.
동북선 경전철 개통은 호재
다만, 노원에서 비교적 대형 평형 아파트에 속하고, 2024년에는 동북선 경전철도 개통하는 만큼 호재도 없지 않습니다. 노원구는 갈수록 교통 여건이 개선되고, 재건축을 통한 탈바꿈이 예상되고 있습니다.
당고개역에서 한 정거장만 내려가면 상계역이고, 경전철을 이용하면 서울 3대 학군 중 하나인 중계도 은행사거리를 지나갈 수 있습니다. 집값에 있어 학군의 중요성은 굳이 말 하지 않아도 되겠죠.
이 덕분에 전세가율도 높습니다. 가장 최근 가격인 7억5000만원을 기준으로 하면 전세가율이 무려 73%에 달합니다. 40평대이기 때문에 전세 5억원을 받을 수 있기 때문입니다.
다시 9억원대로 가격이 오를 가능성은 많지 않습니다. 금리가 빠르게 인상되고 있고, 윤석열 정부에서 공급 정책을 계속 발표할 것이기 때문입니다. 하지만 7억원대에서 급매가 나온다면 관심을 가져볼 만 하다고 생각합니다.