‘고분양가’ 북서울자이 폴라리스, 청약 해야 하나. 입지 끝장분석
북서울자이 폴라리스가 고분양가 논란으로 시끄럽습니다. 서울 내 반가운 분양이자 강북구 첫 자이 브랜드라 관심이 높았지만, 분양가상한제가 미적용돼 청약을 고민하고 있습니다.
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단지, 입지 분석
북서울자이 폴라리스는 서울시 강북구 미아동 791-364번지 일원에 위치합니다. 미아3구역을 재개발하는 단지로, 총 1045세대 규모이며, 일반공급 물량은 327세대입니다. 자이 브랜드가 적용되고 1000세대가 넘는 대단지라는 점이 매력적입니다.
입지를 살펴보죠. 우선 우이신설선 경전철 삼양역 역세권 단지입니다. 우이신설선 경전철은 강북권의 열악한 교통환경 개선을 위해 2017년 개통한 열차입니다. 주로 강북권의 주거지역을 다니고, 일자리는 거의 찾아보기 힘들기 때문에 사업성 측면에서 논란이 많았습니다.
개통 이후에도 예상 수요보다 이용객이 적고, 65세가 넘어 무료로 이용하는 승객 비중이 높아 만성 적자에 시달리고, 파산 이야기도 나옵니다. 우이신설선 솔밭공원역과 1호선 방학역을 잇는 연장 계획이 나오나 이 역시 일자리가 많은 노선이 아닙니다. 창동역이 개발돼 봐야 알겠지만, 당분간 강북권에 일자리가 생기긴 힘든 게 사실이죠.
4호선으로 갈아탈 수 있는 성신여대역은 5정거장이나 가야 합니다. 단지 오른쪽으로는 미아역이 있어서 ‘서울에서 지하철 두 곳을 이용할 수 있는 게 어디냐’고 하지만, 미아역까지는 도보로 10분 정도 걸리게 됩니다. 그나마도 우이신설선으로 갈 수 있는 4호선 라인이죠. 2개 역을 이용할 수 있지만 큰 장점이 없다는 것이 제 생각입니다
물론, 주변으로 정비사업이 활발히 추진되고 있기는 합니다. 바로 아래 미아뉴타운이 있고, 그 아래에는 길음뉴타운이 위치합니다. 노후도가 높은 지역이라 재개발 사업이 진행되고, 10년 뒤에는 또 다른 모습일 겁니다. 단지 바로 앞에는 롯데마트가 위치하고, 주변에 수유초등학교 삼양초등학교가 있습니다. 북서울꿈의숲도 멀지 않고요.
분양가, 너무 비싸다
문제는 분양가입니다. 84타입, 33평 기준 분양가가 10억원입니다. 각종 유상 옵션까지 하면 수 천만 원이 더 필요한 상황입니다. 중도금 대출도 안 나오는데, 이렇게 가격을 책정했네요. 물량 공급이 적은 서울 자이 아파트라는 자신감 덕분이겠죠.
주변과 비교해보겠습니다. 바로 옆 미아동 래미안미아1차가 33평 기준 8억80008억 8000만 원 수준입니다. 306세대, 17년 차이기 때문에 단순 비교는 어렵지만 분양가상한제가 적용된 다른 단지들은 구축 아파트보다 저렴하게 나왔죠.
삼양사거리역 아래 있는 삼성래미안트리베라2차는 33평 기준 10억5000만 원으로, 10억대를 뚫었습니다. 1330세대라 이 단지와 비교해야 한다는 분도 있죠. 13년 차 아파트가 10억 원이 넘었으니 충분히 경쟁력 있는 가격이라는 분석도 나옵니다.
솔직히 이 가격에 청약을 넣는 것이 맞는지 잘 모르겠습니다. 이제 서울에서 신축 아파트 살면서 10억 이하를 기대하면 안 된다고는 하지만요. 다만, 청약 경쟁률은 아주 높을 것이고, 1순위 마감되지 않을까 생각합니다. 일반공급 물량이 적기 때문이죠.
청약일정 및 유의사항
청약일정은 1월 21일 특별공급 접수, 24일 1순위 당해, 25일 1순위 기타, 2월 4일 당첨자 발표입니다. 고가점가분들은 더 신중히 고민하셔야 하고, 저가점자분들은 노려보시는 것도 좋겠네요. 모델하우스는 17일부터 사이버 견본주택으로만 운영한다고 합니다.
우선공급 대상은 서울 2년 이상 거주자 100%입니다. 재당첨제한은 10년이고, 전매제한은 소유권 등기 시까지입니다. 분양가상한제 적용대상이 아니기 때문에 전매제한도 없고, 거주의무도 없습니다. 입주 예정 시기는 2024년 8월입니다.